Zum Sondereigentum gehören alle Teile einer Wohnung, die nur vom jeweiligen Eigentümer bzw. seinem Mieter genutzt werden (können). Hierfür ist ausschließlich der Eigentümer der jeweiligen Wohnung zuständig bzw. hat etwaige Kosten zu tragen.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Hauses, die von allen Bewohnern benutzt werden (können) und die das Haus nach außen bzw. zwischen den Wohnungen oder zu den gemeinschaftlichen Teilen hin abgrenzen. Für diese Teile und Einrichtungen ist die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch den WEG-Verwalter) zuständig und hat etwaige Reparaturkosten zu tragen.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde, mit der ein Haus oder eine Wohnanlage rechtlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Für jede Wohnung wird beim Grundbuchamt ein Grundbuchblatt angelegt. Somit ist dann jede Wohnung einzeln veräußerbar oder belastbar.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Für das Gemeinschaftseigentum sind alle Eigentümer bzw. ein von den Eigentümern bestellter Verwalter verantwortlich. Für das Sondereigentum ist der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich und zuständig. Am Gemeinschaftseigentum kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Hierdurch wird einem einzelnen Eigentümer die alleinige Nutzung z.B. für einen Keller, einen Garten oder einen Stellplatz zu gewiesen. Keller, Garten oder Stellplatz bleiben zwar Gemeinschaftseigentum, nutzen darf diesen jedoch nur der jeweils Berechtigte.

Die Mülltrennung richtet sich nach den Satzungen der jeweiligen Gemeinde, Stadt bzw. Landkreises.

Nähere Information finden Sie in den dazugehörigen Links.

Pfaffenhofen: https://www.www.landkreis-pfaffenhofen.de

München: https://www.landkreis-muenchen.de

Gerade in der Übergangszeit aber vor allem auch bei zweistelligen Minustemperaturen im Außenbereich erreichen uns häufig die Anrufe unserer Kunden zu o.g. Thema. Die Heizanlage Ihrer Wohnanlage ist von geschulten Fachleuten richtig eingestellt worden. Die Vorlauftemperatur wird so eingestellt, dass in den Räumen eine Mindesttemperatur von 20-22 Grad Celsius erreicht wird. Gemessen wird die Temperatur in der Raummitte auf ca. 1 Meter Höhe. Mit Erreichen der eingestellten Innenraumtemperatur drosselt der Heizkörper seine Leistung bis hin zum völligen Erkalten – es liegt kein Mangel vor, sondern die Temperaturregelung funktioniert.

Dennoch kann ungeachtet dessen eine Störung vorliegen. Die häufigste Störursache ist, dass den Sommer über das Thermostatventil nicht bewegt wird. Dadurch stellt sich der Temperaturregler fest (kleiner Stift im inneren des Ventiles) – er kann nicht öffnen und der Heizkörper bleibt kalt. Dann gehen Sie bitte wie folgt vor:

1) Umwickeln Sie das Thermostatventil mit einem Handtuch und klopfen Sie dagegen – dadurch kann sich der Stift lockern und der Heizkörper wird warm.

2) Bleibt Möglichkeit 1 ohne Erfolg, kann man den Thermostatkopf mit etwas handwerklichem Geschick abbauen, den Stift lockern (Vorsicht, dass dieser nicht rausrutscht) und das Ventil wieder anbringen.

3) Natürlich hilft auch immer der Heizungsfachmann Ihrer Wahl – die Beauftragung erfolgt direkt (nicht durch die Verwaltung), ebenso die Kostentragung.

Wird in der Folge die Temperatur von 20 bis 22 Grad nicht erreicht, kann man mit einer Reihe von Maßnahmen in der Wohnung dafür Sorge tragen, dass sich das Problem löst. Bitte prüfen Sie daher zuerst:

a.) Kann der Heizkörper frei abstrahlen? Ein bodenlanger Vorhang oder eine Heizkörperverkleidung verhindert dies. Bitte achten Sie darauf, dass Vorhänge oberhalb der Heizkörper enden.

b.) Verfügt Ihr Heizkörper noch nicht über ein Thermostatventil? Dann sind diese dringend nachzurüsten (Kostentragung trifft den Eigentümer).

c.) Haben Sie ggf. Heizkörper abgebaut – dann reicht die Heizleistung nicht mehr aus.

d.) Sind die Wohnungszwischentüren vorhanden? Dies ist wichtig, weil die Wärmeabgabe des Heizkörpers stets auf den Raum ausgelegt wurde.

e.) Wenn Ihr Thermostatventil über einen Fernfühler verfügt – ist dieser an der kältesten Stelle angebracht?

f.) Wird Ihr Heizkörper nicht ganzflächig warm – bedarf er einer Entlüftung. In diesem Fall wenden Sie sich bitte an eine Fachfirma Ihrer Wahl. Abschließend helfen Ihnen noch folgende Tipps zur Energieeinsparung:

Tipp 1: Schließen Sie nachts die Rollläden. Der Raum zwischen Fenster und Rollladen wirkt gut dämmend.

Tipp 2: Wenn Sie Ihre Idealeinstellung am Thermostat gefunden haben – verändern Sie diese nicht mehr (auch nicht zur Nachtzeit oder im Sommer). Die Heizungssteuerung regelt über eine Nachtabsenkung die Zeiten selbständig. Durch das Abdrehen des Thermostatventils kühlt morgens der Raum aus und benötigt mehr Energie zum Aufheizen.

Tipp 3: Achten Sie auf ausreichende und vor allem richtige Belüftung. Informationen zum richtigen Lüften finden Sie zahlreich im Internet. Hier werden noch viele hilfreiche Informationen zum Thema „Energiesparen beim Heizen“ angeboten.

Sollten Sie – nach Überprüfung o.g. Punkte – noch nicht mit der Heizleistung zufrieden sein, bitte rufen Sie uns an. Gemeinsam mit den Fachleuten gelingt es uns sicher, eine befriedigende Situation zu schaffen, allerdings gilt: Weder Hausmeister noch Hausverwaltung können in die Heizungssteuerung eingreifen. Die komplexe Technik kann nur noch von autorisiertem Fachpersonal bedient werden.

Eine – wenngleich teure – Lösung ist die Erhöhung der Vorlauftemperatur. Beachten Sie bitte, dass in diesem Fall die Heizkosten je 1 Grad höherer Innenraumtemperatur um ca. 6% steigen. Dies jedoch für alle Nutzer. Daher bedarf dieser Wunsch regelmäßig eines Beschlussantrags und sollte das letzte Mittel zur Wohlfühltemperatur sein.

Die richtige Raumtemperatur liegt im Wohn-, Kinder- und Arbeitszimmer bei 20 bis 22 °C * Küche, Schlafzimmer und Diele bei 16 bis 18 °C * Bad bei 20 bis 24 °C * (* Quelle: Energiesparleitfaden Brunata Metrona)

Der Zeitpunkt des Versandes der Jahresabrechnung für Ihr Wohn- oder Teileigentum ist von vielen Einzelfaktoren abhängig.

Wann erhalten wir die Abrechnung der Versorgungsunternehmen (Primärenergie; Strom; Wasser; Kanal)?Wie zuverlässig konnte das mit der Heizkostenabrechnung beauftragte Unternehmen die Ablesung am Ende des Abrechnungsjahres durchführen (Sofern kein Funksystem vorhanden: Anwesenheit der Bewohner erforderlich)?

Liegt uns die Heizkostenabrechnung vor, erstellen wir Ihre Abrechnung so zeitnah, wie möglich. Danach wird diese in der Regel durch Belegprüfer oder Verwaltungsbeirat geprüft. Erst jetzt ist die Abrechnung druckreif. Parallel wird die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung entworfen und abgestimmt sowie die Versammlung selbst terminlich koordiniert. Sind alle Termine vereinbart, werden alle Unterlagen inklusive der Abrechnung gedruckt und versandfertig bearbeitet.

Diese verschiedenen Schritte benötigen einen nicht unerheblichen Zeitvorlauf. Eine Abrechnungserstellung innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist daher von der Rechtsprechung vielfach als ordnungsgemäß bestätigt.

Sollten Sie eine Störung an einem Rauchwarnmelder feststellen, versuchen Sie bitte die Störung mit Hilfe der Bedienungsanleitung selbst zu beheben. Sollte dies nicht möglich sein, wenden Sie sich bitte direkt an die Hotline des Servicepartners. Die Hotline-Nummer finden Sie in der Bedienungsanleitung bzw. Nutzerinformation oder unter Ihrer Liegenschaft am Schwarzen Brett.

Das Lagern bzw. Aufstellen von Gegenständen wie z. B. Kleinmöbel, Pflanzen, Fahrräder, Kinderwägen u.s.w. ist aufgrund des § 22 Verordnung über die Verhütung von Bränden —VVB- in Verbindung mit Art. 12 Bayerische Bauordnung — BayBO- in Treppenräumen, die bei einem Brand als Rettungs- und Angriffsweg dienen, grundsätzlich untersagt.

Dadurch soll verhindert werden, dass bei einem Brand und der damit verbundenen Verrauchung des Treppenraumes, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite durch bewegliche Gegenstände eingeschränkt wird und die Nutzer eines Gebäudes beim Verlassen des Gebäudes behindert oder gar gefährdet werden.

Damit die Feuerwehr wirksame Lösch- und Rettungsmaßnahmen durchführen kann und das Einsatzpersonal nicht behindert oder gefährdet wird, ist es zwingend notwendig, die baulich vorhandene Treppenlaufbreite von Gegenständen freizuhalten.

Da die Gestaltung eines Treppenraumes zum Teil sehr unterschiedlich ausfällt, können Ausnahmen unter Berücksichtigung der Gesamtsituation in besonderen Einzelfällen von der Branddirektion zugestanden werden.

Für die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften ist in erster Linie der Eigentümer/ Verfügungsberechtigte eines Gebäudes verantwortlich. Bitte bedenken Sie, dass den Rettungswegen besondere Bedeutung zukommt, da sie im Brand- und Gefahrenfall von lebensrettender Bedeutung sind.

Deshalb müssen diese immer in einem ordnungsgemäßen Zustand gehalten werden.

Branddirektion, Abt. IV, Vorbeugender Brand- und Gefahrenschutz, Ihre Münchner Feuerwehr

Schaden am Hausrat

Bei Wasserschäden, die durch Gebäudetechnik entstehen, sind Ihre Einrichtungsgegenstände im Allgemeinen nicht mit versichert. Schäden dieser Art werden durch eine – von Ihnen – privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt. Der Abschluss einer privaten Hausratversicherung ist daher unbedingt empfehlenswert, jedoch nicht verpflichtend (ausgenommen, dies ist mietvertraglich vereinbart).

Schaden am Sondereigentum der Wohnung (Anstrich, Parkett, Putz etc.)

Wird als Folge eines – im Rahmen der Versicherungsbedingungen gedeckten – Wasserschadens Sondereigentum beschädigt, ist dies üblicherweise über die Gebäudeversicherung abgedeckt. Die Regulierung erfolgt in diesem Fall direkt zwischen dem Geschädigten und dem Versicherer – für das Sondereigentum ist der Verwalter in der Regel unzuständig. Der Folgeschaden im Sondereigentum der Wohnung, z.B. der Anstrich, ist jedoch nicht über die Gebäudeversicherung abgesichert, wenn ein Schadenereignis nicht vorliegt. Hier bleibt immer ein Restrisiko beim Eigentümer. Folgeschäden in der Wohnung, z.B. abgetrocknete Wasserflecken, die nicht einem Schadenereignis zuordenbar sind, betreffen immer den Inhaber der Wohnung. Weder kommt die Gebäudeversicherung dafür auf, noch ist der Gemeinschaft der Folgenschaden anzulasten. Es fehlt am Verschulden der Gemeinschaft, diesen verursacht zu haben. Ist allerdings, z.B. durch eine beschlussweise Sanierungsablehnung, ein Schaden entstanden, so handelt es sich hier um einen Haftpflichtfall.

Der Verwalter darf aber keine Regulierung im Sondereigentum zu Lasten der Gemeinschaft vornehmen – hier als einzige Ausnahme gilt die vorherige Deckungszusage der Versicherung. Der Kunde reagiert oft mit Unverständnis auf diese Tatsache. Seine Erwartungshaltung ist eine andere an den Hausverwalter. Wir verstehen uns als Dienstleister und Serviceunternehmen. Weshalb auch uns dieser Umstand nicht zufriedenstellt. Ändern können wir diesen nicht. Wir sind gerne bei der Suche nach günstigen und zuverlässigen Handwerkern behilflich, um rasch eine Lösung zu bieten.

Der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer ist der – gegenüber der Eigentümergemeinschaft verpflichtete – Schuldner der Hausgeldforderung.

Wird die Wohnung verkauft, erhält der Verwalter in der Regel eine Kopie des Kaufvertrages bzw. anderweitig eine Information über den erfolgten Notartermin. Alleine aus der Anzeige des Wohnungsverkaufes ist für die Hausverwaltung nicht erkennbar, wer ab wann neuer Eigentümer ist.

Dem Eigentumsübergang gehen oft privatrechtliche Vereinbarungen voraus, deren Inhalt dem Hausverwalter üblicherweise unbekannt sind bzw. von denen er nur über aufwändige Recherche Kenntnis erlangen könnte. In der Praxis kommt auf die Verwaltungen erheblicher Zusatzaufwand zu, bei jedem Wechsel Information über den Übergang des Eigentums zu ermitteln. Die Kenntnis über den Übergangstermin fußt nicht selten schlicht auf Basis der Aussage eines der beiden Kaufvertragsparteien.

Klargestellt ist, dass mit dem vertraglich formulierten Termin des „Überganges der Nutzen und Lasten“ nicht der Eigentumsübergang gemeint ist – dieser wird, meist einige Monate nach dem Verkauf, durch Grundbuchänderung dem Verkäufer und dem Käufer mitgeteilt. Der Verkäufer bleibt also der Hausgeldschuldner gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

Mit dem im Kaufvertrag festgelegten Termin der Übergabe der „Nutzen und Lasten“ drücken Verkäufer und Käufer den Wunsch aus, ab wann das Eigentum übergehen soll. Diesen Wunschtermin berücksichtigen die Verwalter gerne – wenn Sie nur Kenntnis hiervon haben und lückenlos über die Möglichkeit des Hausgeldeinzuges (Widerruf Verkäufer und Ermächtigung des neuen Eigentümers zum Lastschrifteinzug liegen vor) zu Gunsten der Eigentümergemeinschaften verfügen.

Bitte tragen Sie als Verkäufer Sorge, dass der Wohngeldeinzug vom neuen Eigentümer reibungslos erfolgen kann – hier handelt es sich regelmäßig um eine Gefälligkeit für Sie als Verkäufer – denn wohnungseigentumsrechtlich bleiben Sie Eigentümer bis zur Umschreibung des Grundbuches. Die Umschreibung kann Monate nach dem Notarvertrag sein.

Eine Ergänzung der Tagesordnung der Eigentümerversammlung ist nur durch schriftliche TOP-Bestellung möglich. Grundsätzlich ist hier aber zwischen einem Beschluss- und Diskussionspunkt zu unterscheiden. Beschlusspunkte müssen schriftlich und fristgerecht vor der Versammlung eingereicht werden. Gerne können Sie Ihr Anliegen aber vorab telefonisch mit einem unserer Mietarbeiter besprechen.

Ihrer Einladung liegt ein Vordruck zur Bevollmächtigung eines Vertreters bei. Die Vertretung kann in der Regel ein naher Verwandter oder der Verwalter übernehmen. Hier ist aber auf die genaue Formulierung in der Teilungserklärung der WEG zu achten. Die Vollmacht muss dem Verwalter in Textform vorgelegt werden.